De ajuste a inflexión: Ciclo de rentas de la propiedad logística global y revalorización del almacenamiento en Norteamérica.

De la corrección al punto de inflexión: el ciclo de alquileres de logística global y la revalorización del almacenamiento en Norteamérica

En 2024, los alquileres de logística global experimentaron su primera corrección sustancial en más de una década: según los datos más recientes de Prologis, los alquileres globales cayeron un 5% interanual. Esta cifra podría fácilmente evocar la idea de una "recesión" en los titulares, pero un análisis más profundo revela que se trata más bien de un "descenso de temperatura" del mercado, que pasa de un sobrecalentamiento a la normalización, y no de una enfermedad estructural. Lo que realmente merece atención es que la pendiente de la curva de alquileres está cambiando, y 2025 probablemente marcará el punto de inflexión de este ciclo.

¿Por qué bajan los alquileres? La "Escila y Caribdis" de la oferta y la demanda

En la última década, la penetración del comercio electrónico pasó de un dígito a más del 20%, sumado a la transición de la cadena de suministro global de "Just-in-Time" a "Just-in-Case", lo que generó una expansión sin precedentes en la demanda de almacenes logísticos. Desarrolladores y capitales se precipitaron, provocando una concentración de nueva oferta en 2022-2023. Al mismo tiempo, la desaceleración del crecimiento económico global y el cambio en las estrategias de inventario de las empresas, de "sobreseguridad" a "gestión ajustada", generaron una debilidad temporal en la demanda. El estrechamiento del desajuste entre oferta y demanda desencadenó directamente el ajuste de los alquileres.

Pero cabe señalar: esta caída de alquileres no se debe a una oleada de desocupaciones masivas ni a una tasa de vacancia descontrolada (la tasa de vacancia en los mercados centrales de Prologis sigue por debajo del 6%), sino a un ajuste del mercado, que pasa de un mercado de vendedores a uno de compradores. En esencia, es un retorno de la curva de alquileres, de una "escalada vertical" a una "pendiente normal", una corrección endógena del ciclo.

¿Quién se beneficiará? ¿Quién sentirá la presión?

Beneficiarios a corto plazo: los inquilinos. Las empresas de logística y minoristas que en los últimos dos años se vieron obligadas a aceptar aumentos de dos dígitos ahora tienen margen para renegociar. Especialmente en 2024, los alquileres de nuevos contratos son generalmente más bajos que los de renovación, lo que alivia la presión sobre los costos de los inquilinos.

Presionados: los inversores sensibles a la tasa de capitalización. La caída de los alquileres, junto con las altas tasas de interés, presiona las valoraciones de los inmuebles logísticos. Los fondos de capital privado que adquirieron activos con tasas de capitalización muy altas entre 2021 y 2022 enfrentan pérdidas contables no realizadas y desafíos de refinanciación. Sin embargo, los activos de calidad en ubicaciones centrales con contratos de arrendamiento a largo plazo mantienen su resiliencia, con caídas de alquiler muy inferiores a las de almacenes antiguos en las afueras.

Ganadores a largo plazo: los operadores que apuestan por la "última milla" y el almacenamiento automatizado. La normalización de los alquileres impulsará una reestructuración del sector: los activos ineficientes saldrán del mercado, y las empresas con capacidad de automatización y experiencia en el desarrollo de almacenes de alto estándar (como Prologis, AMB, etc.) ampliarán su cuota de mercado gracias a sus ventajas de costos y la fidelidad de los clientes.

Mercado norteamericano: tres señales de que los alquileres tocan fondo

Norteamérica es el mercado central de la logística inmobiliaria a nivel global, y contribuye con casi el 70% de los ingresos por alquileres de Prologis. A partir de los datos de esta región se pueden captar señales claras de que los alquileres están a punto de tocar fondo:1. Recuperación de la absorción neta: En el cuarto trimestre de 2024, la absorción neta de propiedades logísticas en Norteamérica creció un 40% intertrimestral, volviendo a terreno positivo. El repunte en la actividad de arrendamiento indica que el mínimo de la demanda ya ha pasado. 2. Declive del pico de oferta: Se espera que la nueva oferta en 2025 disminuya un 30%, y la brecha entre oferta y demanda se reducirá en el segundo semestre. Prologis prevé que los alquileres se estabilicen en 2025 y vuelvan a crecer positivamente en 2026. 3. El capital se dirige a "comprar en el suelo": Inversores institucionales como Blackstone y KKR han intensificado recientemente sus adquisiciones de activos logísticos, con tasas de capitalización cercanas a la media histórica. Los flujos de capital sugieren que el mercado anticipa que los alquileres están a punto de tocar fondo.

Implicaciones para la cadena de suministro y los inversores

Para la cadena de suministro: La estabilización de los alquileres de propiedades logísticas reducirá el costo total de la cadena de suministro, pero las empresas no deberían seguir apostando por "alquileres siempre baratos". En el futuro, los costos de almacenamiento se diferenciarán: los almacenes de "última milla" cercanos a centros de consumo tendrán una prima por su escasez, mientras que el crecimiento de los alquileres en almacenes nodales del interior se desacelerará. El diseño de la red de suministro debe reevaluar el equilibrio entre "tiempo de entrega" y "costo de alquiler".

• Para los inversores: Este ajuste de alquileres ofrece una ventana poco común para "ingresar en el lado derecho". Hay que priorizar las siguientes categorías de activos:
• Instalaciones logísticas de importación y exportación en la frontera entre EE. UU. y México (beneficiadas por el nearshoring)
• Almacenes de alto estándar equipados con cadena de frío o automatización (alta fidelidad de inquilinos)
• Plataformas ligeras que utilizan IA para predecir la demanda de arrendamiento (como Logistics and Data Solutions de Prologis)

Observaciones clave

1. La caída de los alquileres en 2024 es una normalización del mercado, no una recesión estructural. Los datos históricos muestran que los alquileres de propiedades logísticas, tras un crecimiento de dos dígitos, suelen experimentar un período de ajuste de 12 a 18 meses, seguido de una trayectoria ascendente moderada. 2. El reequilibrio entre oferta y demanda está cerca de finalizar: el área en construcción a nivel mundial ha caído un 40% desde su pico, y la nueva oferta en 2025 estará por debajo del promedio de largo plazo. 3. Las propiedades logísticas en Norteamérica se benefician a largo plazo de tres tendencias: el avance de la penetración del comercio electrónico hacia el 30%, la demanda de propiedades industriales impulsada por el regreso de la manufactura, y la reorganización de las redes de almacenamiento impulsada por la cadena de suministro digital. 4. Los inversores deben prestar atención al punto de cruce entre las tasas de capitalización y el punto de inflexión de los alquileres: actualmente la tasa de capitalización promedio de las propiedades logísticas en Norteamérica es de aproximadamente el 5,5%. Si los alquileres se estabilizan en 2025, la tasa de capitalización podría comprimirse por debajo del 5,0%, lo que generaría oportunidades de revalorización. 5. Para los inquilinos, el primer semestre de 2025 sigue siendo una ventana de negociación, pero deberían asegurar contratos de arrendamiento a largo plazo para evitar el riesgo de un alza futura en los alquileres.

Perspectiva de tendencia a largo plazo (2025-2028)En los próximos tres años, los alquileres inmobiliarios logísticos globales entrarán en un "período de crecimiento moderado", con un aumento anual promedio de aproximadamente 2-4%, muy por debajo del 8-12% de 2021-2022. Pero los cambios estructurales serán más profundos: - Almacenamiento automatizado: la tasa de penetración de robots aumentará del 15% actual al 30%, impulsando la eficiencia del almacenamiento unitario, diluyendo así el costo del alquiler por unidad. - Cadena de frío y ciencias de la vida: la demanda de cadena de frío para productos biofarmacéuticos y comidas preparadas se convertirá en un nuevo motor de crecimiento de alquileres, y los alquileres de almacenes especializados relacionados pueden aumentar hasta el doble que los almacenes generales. - Dividendos del nearshoring: los alquileres de almacenes en Monterrey, México, y las ciudades fronterizas de Texas, EE. UU., obtendrán una prima adicional debido a la transferencia de la industria manufacturera, y se espera que el aumento lidere el país en un 20% para 2027. Cada ajuste en el ciclo de alquileres es una redefinición de valor. La caída del 5% en 2024 no es el final, sino un punto de partida para la próxima ronda de apreciación a largo plazo. Para quienes comprenden el sector inmobiliario comercial de América del Norte, la verdadera señal no es el precio pasado, sino el punto de inflexión actual.